出国留学“以房养学”渐成热门

近年来，伴随出国留学现象越来越普遍，“以房养学”也渐成了一个热门话题。

所谓“以房养学”，就是在海外买一套房子，用该房的租金收益支付孩子在当地留学的费用，以减轻经济负担。

这可行吗？专门从事海外置业服务的美亚置业集团沈阳公司的杨经理算了一笔账

“基本公式”很重要

5月27日，杨经理先介绍了“基本公式”。例如您在澳洲以45万澳元（下同）买了一套2房公寓，贷款70% = 31.5万澳元，首付13.5万澳元；其中1房自住、1房出租。租金每间300澳元/周，4年租金总收入300澳元×52周×4年=6.24万澳元；4年利息支出31.5万×5.6%×4年=7万澳元；学费+生活费=3万×4年= 12万澳元；子女自住节省房租300澳元×52周×4年=6.24万澳元；4年房价每年升值7%：45万×7%×4年= 12.6万澳元；4年房产总投入45万+7万=52万澳元；4年房产总收入：租金6.24万+自住节省6.24万=12.48万澳元；4年的学费+生活费：3万×4年=12万澳元。

这样，4年之后子女毕业回国，再以57.6万澳元卖掉。至此时，该公寓盈利：57.6万（卖出价）-45万（购房价）-7万（利息支出）-12万（学费、生活费）+12.48万（租金收入+子女房租节省）=6.08万澳元。这是“以房养学”常见的“基本公式”，依此实施子女完成学业后，不仅大大减少家庭支出，而且还有赢余。

条件较好可选“超前型”

杨经理介绍，按投资时间等可分为“超前型”和“随后型”两大类。“超前型”是指孩子还未到国外便开始操作。

如沈阳的“准留学生”家长王先生的做法就是“超前型”实例。今年47岁的王先生与爱人育有一女，今年15岁。因打算女儿4年后留学澳洲，王先生经一番咨询后超前实施“以房养学”计划。去年4月，他在购买了墨尔本西区别墅楼花（总价40万澳元），首付30%约合人民币56万元。到今年4月，澳元升幅达50%，加之墨尔本西区房价大涨15%，又享受买楼花减免印花税政策，他的投入经一年已翻了一番。

条件一般可选“随后型”

“随后型”是指子女入学再行“以房养学”计划。沈阳某企业经理姜女士和她儿子小孙，讲述了亲历。4年前，已赴澳留学的小孙提议，姜女士在悉尼一好地段投资了一处三房房产，总价约40万澳元（首付40%，月供1500澳元），其儿子留学3年的学费6万澳元，生活费一个月1000澳元，计3.6万澳元。三房小孙自住一间，其余两间分别租给了3个留学生和一对韩国夫妇。双人间周租金是240澳元，另一间周租金是160澳元，月租收入为1600澳元，三年收入为5.76万澳元，扣除3年日常费用约5万澳元，近几年澳地产价每年平均涨10%，母子投资的地段稍高达12%。3年后她将该房出手为56万澳元，减去留学和房产投资成本，还赚了11万澳元。去年小孙毕业后即加入当地一置业公司。当年8月，他又首付10%，在悉尼市郊外购买了总价为52万澳元的50平方米的楼花，目前该楼盘开发公司已向小孙表示，愿以62万澳元回购该楼花，“理论”上讲小孙又赚了约10万澳元。

掌握“要领”回避“误区”

业界人士也提醒，“以房养学”是投资行为，存在一定风险。必须掌握“要领”：第一是地段问题，一般来说，靠近大学附近地段升值潜力大。这决定房子升值潜力和出租转手的难易程度。如在澳投资最好还是选择墨尔本、悉尼等一些大城市；第二是汇率问题，澳房价长期变化不大，但汇率多次起伏，必须选适当时机投资。同时，要注意三大误区。误区一是什么房都可以买。澳规定，外国人只能买一手房，以留学生名义可以买二手房，但只能自住不可出租，且毕业一定要卖出去，一手房则无此限制。误区二是买房找个中介就可以。应尽量选择大的房地产开发商。误区三是澳元买房增值空间大。澳洲房地产相对稳定，涨幅大约每年5%-10%。无论从长期还是短期看，不太可能大赚。